1.       为什么房地产投资是澳洲华人发财致富的有效道路

2.       如何建立您房地产投资的基础构架

3.       什么是您房地产投资发展的战略

1.       澳大利亚不是中国，今日中国充满着许多机会，再加上庞大的经济体系，中国对许多有闯劲的人来讲，有成为巨富的可能。但对澳洲的华人来讲，要成为巨富，难上加难。但是，澳大利亚的经济结构和房地产特点，能够帮助澳大利亚华人五年内有三幢房地产，十年内拥有5-10幢房地产，二十年内有10-20幢房地产的目标。至此，你就可以提前退休，过上经济自由，富足有余的日子了

要做到在五年内有三幢，十年内 有十幢，二十年内有二十套房地产，关键是两个：您的房地产投资的基础构架（Fundation）和发展战略（Strategy）

2.       每个人的经济能力，家庭结构，工作情况等都不同。故每个人的房地产投资的基本构架也不同。

从我们为客户投资了多年服务的经验来看，我们认为您的基本构架的建设考虑大致这些因素：

A．你的自主房的价值和所贷的贷款数，以及您这自住房升值的预测

B． 你的家庭收入，现金流和资金储备和日常开支的要求，和您的贷款偿还能力

C． 您的家庭成员的工作情况，职业前程

D．您的投资经验，理财能力和对房地产市场的了解，和您房地产投资的个人爱好（喜欢做房地产开发，或者买商业用房或者您目前投资房的类型，升值潜力以及负债情况）

在综合分析了这些因素后，你就基本知道在今后五到十年中，你在房地产投资商的贷款能力，有什么实力买什么价格的投资房，是开发房地产还是仅做投资者。是在自住房上多投资还是利用自营生意来买自用的商业房等等。

同时，我们也能清楚地知道该如何帮助你向银行申请到有关的贷款，完成你在房地产投资上的目标和梦想。

2： 房地产投资上的发展战略，必须在清楚您的房地产投资基础构架后才能被有效地制定出来。

你的房地产投资发展战略主要是从以下的方面来考虑：

a.       你在以后的五年之内是适合于投资买自住房还是购买投资房。

b.      在购买投资房地产时是用你个人名义还是公司或是家庭基金还是自我管理养老金。

c.       哪些类型的房产，什么价位的房产，有什么升值潜力的房产才更适合于你的情况。

d.      在每次购买房地产时，你的贷款方案是什么，能力有多大。怎么确保你的贷款申请能得到批准从而帮你完成购买房产的目标。

e.      你适合成为房地产开发者吗？如果是，那么在公司购买房地产时时该做哪些准备才能在三至五年以后帮你成为一个有钱可以赚的房地产开发者（有很多人做了开发者但却没赚到预想的钱）

f.        你能利用自我管理养老金（SMSF）投资房地产吗？你的SMSF贷款能力是多大？能购买什么价位的房产。

从表面上看这些房地产投资的策略和你的贷款之间的制约性并不强，但是进入细节时，你就知道只有像我们这样的贷款代理才能认真落实好您的贷款需求，真正帮你实现你的房地产投资目标。

为了帮助你了解上面的这些理论是如何落实到投资房地产的实践中去，请看下面两个例子

一：有一对年轻职业夫妇，有一个自住房价值135万，欠款80万，自住房是一个300平米的一个新建Townhouse。他们有专业工作是会计师和律师，年收入14万左右， 有一个6岁的孩子，手中有25万现金储蓄，在city有一个投资房公寓价值55万，欠款37万， 租金年收入2.2万。

请问：

a.       这对职业夫妇在房地产投资上的基础构架有什么特点？他们在房地产投资上的潜力如何？

b.      他们还有能力去申请贷款买投资方吗？有的话是多少万？

c.       他们接下来应该买什么样的投资房？价值是多少？要有什么样的潜力？

d.      如果他们想在五年后拥有五套房地产，十年后拥有8-10套房地产，他们的发展战略应该如何制定？

e.      他们的贷款能力有可能帮助他们实现这一目标吗？

二：有一对中年夫妇，男的是医生， 女的是家庭妇女， 有两个在校读书的孩子。医生有自己的诊所，年收入为23万，他们有一套商用房价值260万，是自己的诊所。另有一套商用投资房190万，租给其他医生，每年租金收入21万。自住房69万，欠40万。有现金储蓄50万，养老账户有45万，请问：

a.       这对夫妇在房地产投资上的基本构架很理想吗？主要缺陷在哪里？他们的基本构架应该做什么调整？

b.      会计师建议他们吧260玩的自用诊所转到养老金账户下拥有，防止将来在卖掉这栋房产时产生大量的增值税，你认为这个建议对吗？

c.       他们继续贷款能力如何？能买什么价值的房产？贷到多少万的贷款？

d.      他们适合用家庭基金买未来的房地产吗？要把他的另一栋商业房转到家庭基金名下吗？

e.      知道他们将在未来五年中拥有8-10套房地产，他们应该买什么价值的房地产，能从中

分别获得多少贷款，面对怎么样的现金流和还款要求？

f.        如何他们想用要老金买房，他们可以买什么价格的房产，贷到多少万贷款

g.       根据收入情况，你建议他们成为一个房地产开发者吗？

h.      根据他们的收入情况，他们应该主要瞄准在买什么类型的房地产？

三）一位163来的新移民。自住房350万欠200万，自有现资180万。他以个人名义购有三个房地产发展项目。

1.       6个公寓发展项目。购买价300万，建造价260万，银行已有贷款200万。

2.       3个townhouse发展项目。购买价310万，建造价200万。银行已有贷款200万。

3.       18套公寓发展项目。建造价450万，此项目现在没有贷款。

现在银行不接受海外收入证明的贷款。这个新移民的三个发展项目的建造面临重大挑战。

请问

a. 他该怎么样安排自己的房地产开发项目的先后程序，盘活手中资金，顺利完成这三个项目。

b. 事实上，房地产发展项目贷款一般并不需要开发商自己的收入作为贷款的首要依据。那么这位新移民该怎样利用好这优势来为自己的项目贷到建造时需要的贷款数额。

c. 银行为了确保房地产项目开发得到成功会向这位新移民提出什么其他辅助要求，这位新移民该怎么去达到这些贷款的辅助要求？

d. 这位开发商该在这个三个开发项目中做好什么才能保证银行会在以后的五年中继续为这位开发商提供开发项目的贷款？

e. 这位开发商能把在房地产发展项目中造好后卖不掉的房子转进自己的养老金名下吗？

f. 这位开发商在合法避税中的关键措施是什么？

g. 这位开发商该把自己个人拥有的这三个项目转到家庭基金中吗？这样做的优缺点在哪里？银行会同意吗？

我们HJT就是帮助我们的客户认真，详细分析这些问题，然后和客户一起找到一个房地产投资的五年计划和贷款方案。然后按照计划一步步落实，帮客户实现他们在房地产投资商的目标！

如果你也想让HJT为你量身定制这么一套计划，请来电安排一个会见时间，详细分析，讨论您的房地产投资的基础构架和发展战略。